Beschlussantrag:
- Der
Sanierung des Bursariats II sowie der Fruchtscheune auf der Basis der
beigefügten Planung wird zugestimmt.
Die weiteren Planungsleistungen (Leistungsphasen 5-8) werden in einem VgV-Verfahren (Vergabeverordnung) EU-weit ausgeschrieben. Das Amt für Immobilienmanagement wird beauftragt, die VgV-Verfahren durchzuführen. - Die Gesamtkosten in Höhe von rund 5,64 Millionen Euro (netto) (6,79 Mio. brutto) sind in der mittelfristigen Planung des Kernhaushalts ab 2020 ff aufzunehmen.
- Die Einsparvorgaben aus dem Workshop Kloster Bronnbach vom 21.2.2019 für die Gesamtliegenschaft in Höhe von ca. 150.000 Euro sind ab 2020 ff umzusetzen.
- Den Eckpunkten für die Ergänzung des Pachtvertrages mit der Castle Gastro GmbH & Co. KG wird zugestimmt. Die Verwaltung wird ermächtigt, auf dieser Basis den erweiterten Pachtvertrag abzuschließen.
I. Sachverhalt:
1. Ausgangslage:
Der Kreistag hat in
seiner Sitzung am 24.10.2018 (S-V-KT/516/2018) folgenden Beschluss gefasst:
·
Das Amt für
Immobilienmanagement wird mit der Fortführung der Planung zum Umbau und der
Sanierung der Gebäude (Bursariat II und Fruchtscheune) beauftragt
(Planungsbeschluss).
·
Das alte Schreinereigebäude
(Bursariat II) soll zu einem Gästehaus
mit 28 Zimmern und 36 Betten (ohne
Dachgeschoss und Gewölbekeller) sowie die Fruchtscheune zu einem zentralen Empfangsgebäude mit
öffentlichen WC’s umgebaut und saniert werden.
·
Die Planungs- und
Ingenieurleistungen für die Entwurfs- und Genehmigungsplanung (Leistungsphasen
3 und 4 der HOAI) erfolgen durch Fremdvergabe. Im Rahmen dieser
Planungsleistungen wird eine Kostenberechnung erstellt, die die Grundlage für
den späteren Baubeschluss darstellt.
·
Die für die Planung
notwendigen Mittel sind im Entwurf des Wirtschaftsplanes 2019 Eigenbetrieb
Kloster Bronnbach mit 420.000 Euro
netto bereitgestellt.
·
Die Verwaltung wird
beauftragt, die Finanzierung sowie die Kostenübernahme für das notwendige
Mobiliar zeitnah zu klären. Darüber hinaus sind bis spätestens zur
Kreistagssitzung am 03.04.2019 in der zu erarbeitenden Kostenberechnung
sämtliche Kosten (Mobiliar, Nebenkosten, bisherige Kosten) darzustellen.
·
Im Übrigen wird die
Verwaltung beauftragt, bis zum Baubeschluss Vorschläge zu erarbeiten, wie dem
Anstieg des Defizits im Wirtschaftsplan, bedingt durch die Kapitalkosten der
Sanierungsmaßnahme, entgegen gewirkt werden kann.
·
Dabei geht es um eine
Größenordnung von rund 150.000 Euro.
2. Aktuelle Planung und Kostenberechnung
Das Ergebnis der
Fortführung der Planung liegt nun als Entwurfsplanung mit Kostenberechnung (LPH
3 HOAI 2013) vor. Die Baukosten wurden durch das Architekturbüro Bannwarth
& Ludwig (AB B&L) sowie die Fachplaner Ingenieurbüro Metzger und
Ingenieurbüro Burmester ermittelt.
Im ehem. Schreinereigebäude (Bursariat II) befinden sich im 1. OG und
2.OG die Gästezimmer, im Dachgeschoss Lagerräume, EG Gewölbekeller. Die
Verbindung zum bestehenden Bursariat I entsteht durch den sogenannten Kopfbau
der Fruchtscheune im Erdgeschoss, wo sich Rezeption, Backoffice und Nebenräume
mit WCs für Gäste befinden. Im Obergeschoss ist ein Tagungsraum geplant. Eine
Abtrennung aus Glas trennt Rezeption vom weiteren Teil der Fruchtscheune.
Das Dach der Fruchtscheune wird saniert. Darüber hinausgehende
Umbaumaßnahmen sind gemäß Beschluss des Kreistages nicht geplant. Im Brandschutzkonzept ist die
Scheune berücksichtigt und wird mitverpachtet.
In Abstimmungsgesprächen mit dem Landesamt für Denkmalpflege konnte
erreicht werden, dass ein außenliegender Aufzug zwischen Kopfbau und Stirnseite
Bursariat II vom Erdgeschoss bis in das 2.OG das Bursariat II vertikal
barrierefrei erschließt (Einsparung zweiter Aufzug, Kosten 20.000 Euro netto).
Bei der Ausarbeitung der weiteren Detaillierungsstufe konnten 28 Zimmer
mit insgesamt 34 Betten in den zwei Geschossen untergebracht werden. Davon sind
6 Doppelzimmer und 22 Einzelzimmer.
Parkplätze werden auf dem Klostergelände zur Verfügung gestellt. Drei
Parkplätze mit Behindertenparkplatz im Innenhof dienen der Gepäckanlieferung
vor dem Eingang.
2.1 Kostengegenüberstellung
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Kostengegenüberstellung Kostenschätzung -
Kostenberechnung Stand
12.04.2019 |
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Kostengruppen |
Kostenschätzung
ABB&L, 6.9.2018 Euro netto |
Kostenberechnung ABB&L, 12.04.2019 Euro netto |
Mehr-/ Minderkosten ABB&L, Euro
netto |
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200 Herrichten und Erschließen |
35.892,50 |
Abbruch 32.375,50 Öff. Erschl ELT 26.850,00 Öff. Erschl. HLS 24.705,88 |
19.000,00 Mehraufwand Abbruch nach Bestandsuntersuchung. Kostenverschiebung aus KG 400 |
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300 Baukonstruktion |
2.568.461,63 |
2.962.555,27 |
92.000 Mehraufwand Brandschutz. 14.000 Mehraufwand Innenputz. Kostenverschiebung Schreinerfesteinbauten
wie Rezeptionstheke aus KG 600. |
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400 Techn. Anlagen |
1.436.461,36 |
HLS 775.650,42 ELT 418.259,91 Aufzug 100.000,00 6.296,00 9.200,00 16.899,60 |
Minderkosten durch Kostenverschiebung nach
KG 200. |
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500 -Außenanlagen |
269.630,00 |
219.625,00 ELT 31.905,00 HLS 45.537,82 6.470,59 |
Mehrkosten durch zusätzl. technische
Erschließung für das Gebäude auf dem Gelände. |
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600 Ausstattung (lose Möblierung) |
118.500,00 |
0,00 |
Lose Möblierung wird durch Pächter
erbracht. |
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700 Baunebenkosten |
999.825,00 |
1.029.863,30 |
Mehrkosten durch Beratungsleistungen
Brandschutzkonzept |
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Summe
netto |
5.428.454,49 |
5.706.194,00 |
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Summe
brutto |
6.459.860,85 |
6.790.370,80 |
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Prognostizierte Kostensteigerung Bauzeit
bis 2022, 8 % |
543.229,66 |
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Bisher beauftragte KG700 |
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382.984,95 |
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3. Terminplan
unter
Berücksichtigung der Vorgaben Naturschutz zum Bestand Fledermausohr,
vorbehaltlich Unvorhergesehenes:
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2019 |
Frühling |
Untersuchung Fledermauskolonie |
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Juni-Oktober |
VgV-Verfahren weiterer Planungsleistungen
LPH 4-8 |
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Oktober |
Vorlage Ergebnis VgV-Verfahren, Auftrag
Ingenieurleistungen, stufenweise Beauftragung LPH 4 |
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November |
Genehmigungsplanung LPH 4 |
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Dezember |
Einreichen Bauantrag |
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2020 |
ab Januar |
Ausführungsplanung und anschließend
Ausschrei-bungen |
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Sommer |
Vorabmaßnahmen Abbruch, Tiefbauarbeiten |
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Herbst |
Dacharbeiten |
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2021 |
Januar-Dezember |
Rohbauarbeiten und Innenausbau |
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2022 |
Frühling |
Ausstattung und Endmontage |
Ein Fertigstellungstermin kann final erst
Ende 2021 terminiert werden
4.Eu-weite Ausschreibung der weiteren Planungsleistungen -
Das Grundhonorar der noch zu erbringenden Planungsleistungen Leistungsphasen 4-8 gem. HOAI 2013 übersteigt den Schwellenwert für Dienstleistungsaufträge. Daher ist im Anschluss an den Baubeschluss eine Ausschreibung gem. VgV für die Objektplanung durchzuführen. Technische Ausrüstung Anlagengruppen 1,2,3 und 8 (HLS und Gebäudeautomation) sowie Anlagengruppen 4 und 5 (ELT und Fernmeldeanlagen) werden ebenfalls durch ein VgV-Verfahren ausgeschrieben. Wie üblich wird eine stufenweise Beauftragung vorgesehen. LPH 9 kann durch das Amt für Immobilienmanagement erbracht werden
Auf Grund der Fristen im zweistufigen VgV-Verfahren wird ein Zeitraum bis zur Vorlage des Ergebnisses im Oktober 2019 erforderlich.
Die VgV-Verfahren wird das Amt für Immobilienmanagement
durchführen. In der zweiten Stufe des Verfahrens wird ein Gremium nach
Bewertungsmatrix den Bewerber auswählen, der das wirtschaftlichste Ergebnis
erwarten läßt.
5. Einsparziele für die
Klosterliegenschaft
Der
Eigenbetrieb Kloster Bronnbach wird entsprechend dem Kreistagsbeschluss zum 1.
Januar 2020 in den Kernhaushalt integriert. In diesem Zusammenhang hat am 21.
Februar 2019 ein Workshop mit den Fraktionsvorsitzenden zur zukünftigen
inhaltlichen Ausrichtung des Klosters stattgefunden.
Die
Ergebnisse des Workshops, die auch in der Verwaltungsausschuss-Sitzung
27.03.2019 vorgestellt wurden, ergeben sich aus nachfolgenden Charts.
Sie
werden von der Verwaltung im Haushalt 2020 ff umgesetzt.
6. Eckpunkte
der Erweiterung zum Generalpachtvertrag vom 26. Oktober 2017 mit der
Gravius GastroGmbH
Im Generalpachtvertrag vom 26. Oktober 2017 sind bereits die wesentlichen
Regelungen zum erweiterten Pachtobjekt enthalten. Es sind geringfügige
Modifizierungen noch möglich. Im Wesentlichen wird der Generalpachtvertrag vom
26. Oktober 2017 erweitert um:
·
Den Pachtgegenstand: siehe Ziffer 1.
Zudem wird die
Fruchtscheune als rustikale Kulturscheune zur Verfügung gestellt, ohne
Lüftungsanlage, ohne Heizung, ohne Veranstaltungsbeleuchtung und ohne
Küchentechnik. Diese kann für einzelne Veranstaltungen im Rahmen der
baurechtlichen, gaststättenrechtlichen und nutzungsrechtlichen Genehmigung
genutzt werden.
·
Die Sicherheitsleistung:
Mit der
Fertigstellung des Bursariat II und Kopfbau wird die Sicherheitsleistung auf
60.000 Euro, anstelle der bisher vereinbarten 40.000 Euro, festgesetzt (§9 Abs.
1 des Generalpachtvertrages vom 26. Oktober 2017).
·
Das Marketing:
Pächter und
Verpächter führen gemeinsame Marketingmaßen in Höhe von ca. 5.000 € pro
Kalenderjahr durch, welche jeweils zur Hälfte von beiden Parteien finanziert
werden.
·
Die Rücklage für FF&E:
Gemäß §15 Abs. 5 des
Generalpachtvertrages beträgt die FF&E Rücklage ab dem zweiten Pachtjahr
nach Fertigstellung des Bursariat II 2 % des Netto-Jahres-Umsatzes. In Anbetracht
der Tatsache, dass der Pächter sämtliches loses Mobiliar für das Bursariat II,
den Empfangsbereich, den Tagungsraum und die rustikale Kulturscheune einbringt,
erscheint eine temporäre Aussetzung der FF&E Rücklage als angemessen.
·
Einseitige Verlängerungsoption:
Dem Pächter wird nach Ablauf der 10-jährigen Pachtdauer eine einseitige
Vertragsverlängerungsoption eingeräumt, verbunden jedoch mit der Sprechklausel,
dass nach Ablauf der 10-jährigen Pachtdauer, die Vertragskonditionen neu
verhandelt werden müssen bzw. angepasst werden müssen.
III. Finanzielle
Auswirkungen
Darstellung
der Finanzierung und künftige Belastung des Haushalts.
- Am 24.04.2019 fand ein weiterer
Abstimmungstermin mit dem Landesamt für Denkmalpflege statt. Es wurden für
die Maßnahme ca. 150.000 Euro der Herstellungskosten als zuwendungsfähig
in Aussicht gestellt. Davon werden 1/3 der Summe durch die Landesförderung
finanziert. Ein Zuwendungsbescheid aus dem Jahr 2018 für erbrachte
Planungsleistungen (z.B. Bauaufnahme, restauratorische Gutachten) in Höhe
von 15.060 Euro liegt vor. Nach Vorlage der Entwurfsplanung mit
Kostenberechnung kann im Mai ein Antrag auf Bundesmittel am BKM forciert
werden. Hier wird grundsätzlich nicht nur der denkmal-pflegerische
Mehraufwand gefördert, sondern nach nationaler Bedeutung.
Darüber hinaus wurden von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz Fördermittel in Aussicht gestellt.
2. Für
den Umbau des Bursariats II mit Fruchtscheune werden Bruttogesamtkosten in Höhe
von 6,79 Mio. € angesetzt. Nach Vorsteuerabzug und erwarteten Zuschüssen würde
sich die Nettoinvestitionssumme auf 5,71
Mio. € belaufen.
Die Investition soll durch Kreditaufnahme finanziert werden. Bei einer Abschreibungsdauer mit 35 Jahren und einer
Darlehenslaufzeit von 30 Jahren (Ratendarlehen) mit einem Zinssatz von 2 Prozent ergibt dies eine
durchschnittliche jährliche Belastung
von rund 218.200 €.
Hinzu kommen noch jährliche Unterhalts- und Instandhaltungskosten von
54.300 Euro, die überwiegend vom Pächter getragen werden.
Modellrechnung
Gesamtkosten
brutto in Höhe von 6.790.370
€
Zuschüsse
werden erwartet in Höhe von 65.000
€
19
% Vorsteuerabzug in Höhe von rund 1.084.200
€
ergibt
eine Nettoinvestitionssumme von rund 5.641.170
€
und somit eine Kreditaufnahme in
selbiger Höhe.
Durchschnittliche
jährliche Zinsen (Ratendarlehen mit 2 %) 57.000
€
Jährliche
lineare Netto-Abschreibung (bei einer
Nutzungsdauer
von 35 Jahren) in Höhe von 161.200
€
Durchschnittliche
jährliche Unterhaltskosten 54.300
€
Durchschnittliche
jährliche Aufwendungen 272.500
€
Teilweise
Refinanzierung durch Pachtertrag.
Die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung von PKF aus dem Jahr
2017 prognostiziert bei 28 Zimmer (Hochrechnung des PKF Gutachtens) und einer
Fertigstellung in 2020 für das Jahr 2022 bereits einen Umsatz von rund 957 T€.
Die vereinbarte Umsatzpacht beträgt ab dem zweiten Jahr
nach Fertigstellung des Bursariats II insgesamt 8 % des Nettogesamtumsatzes;
dies sind bei dem oben genannten Umsatz rund 76.500 € zuzüglich Erstattung
Betriebskosten von rd. 40.150 €. Die Nettobelastung des Kreishaushaltes beträgt
damit p.a. rund 155.850 €.
Die Zinsbelastung der ersten zehn Jahre beträgt in Summe
946.375 €,
Gesamthöhe der Zinsen 1.709.200 €.
Im Wirtschaftsplan des Eigenbetriebs Kloster
Bronnbach sind im Wirtschaftsjahr 2019 für das Bursariat II bereits 420.000 €
veranschlagt. In den Jahren 2020 bis 2022 sind weitere Mittel in Höhe von
5.286.170 € im Kernhaushalt des Landkreises bereit zu stellen, wobei im Jahr
2022 nur noch eine geringe Summe für Schlussabrechnungen benötigt werden.
gez. Rudelgast
gez. Dr. Müller
gez. Freidhof
Anlagen: Planunterlagen werden nachgereicht